Die Frage, ob man seine Hauptwohnung verkauft, stellt sich mit 80 Jahren selten aus freiem Willen. Sie tritt meist unter dem Druck eines Gesundheitsereignisses, eines Liquiditätsbedarfs oder eines Einzugs in eine Pflegeeinrichtung auf. Der Conseil supérieur du notariat weist in seinem Immobilienbarometer 2024 auf einen deutlichen Anstieg der Verkäufe von Hauptwohnungen durch Verkäufer über 80 Jahre hin, die durch einen Platz in einem EHPAD motiviert sind.
Diese späten Verkäufe, die in der Eile getätigt werden, erfolgen regelmäßig zu einem Preis unter dem Marktwert.
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Bankkredit nach 75 Jahren: ein Hemmnis, das die Situation verändert
Der Zugang zu Krediten schließt sich nach 75 Jahren allmählich. Mehrere große Banknetzwerke, darunter das Crédit Mutuel, erkennen in ihren internen Richtlinien eine deutliche Verschärfung der Kreditvergabe über dieses Alter hinaus, selbst mit einer Hypothek auf die Hauptwohnung.
Diese Sperre hat eine direkte Folge: Ein Eigentümer, der verkaufen möchte, um eine besser geeignete Wohnung (Erdgeschoss, Servicewohnung) zu kaufen, kann nicht mehr auf einen Zwischenkredit zählen. Die Transaktion muss vollständig aus eigenen Mitteln erfolgen, was bedeutet, dass zuerst verkauft werden muss, bevor man sucht, mit dem Risiko einer Übergangszeit in einer temporären Miete.
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Vor 75-80 Jahren zu verkaufen, wenn der Zwischenkredit noch zugänglich ist, ermöglicht es, den Übergang ohne Druck zu gestalten. Die Möglichkeit, sein Haus vor oder nach 80 Jahren mit Immotive zu verkaufen, sollte unter Berücksichtigung dieses Bankkalenders und nicht nur aus steuerlichen Überlegungen bewertet werden.
Hausverkauf und Nachlass: Was der steuerliche Zeitpunkt wirklich verändert
Die Hauptwohnung profitiert bei der Wiederveräußerung von einer vollständigen Steuerbefreiung auf die Wertsteigerung, unabhängig vom Alter des Verkäufers. Dieser Punkt bleibt unverändert. Im Gegensatz dazu fließt der Erlös aus dem Verkauf in das steuerpflichtige Vermögen im Todesfall. Wenn die erhaltenen Liquiditäten nicht vor dem Tod verwendet oder übertragen werden, unterliegen sie der Erbschaftsteuer.
Hier kommt dem Zeitpunkt eine wichtige Rolle zu. Frühzeitig zu verkaufen ermöglicht es, zu Lebzeiten Schenkungen vorzunehmen und von den alle fünfzehn Jahre erneuerbaren Freibeträgen zu profitieren. Schenkungen, die vor dem 80. Lebensjahr erfolgen, berechtigen zum Altersreduktionssystem für den Schenker, das über diesem Schwellenwert für bestimmte Übertragungsarten entfällt.
Punkte, die mit einem Notar vor jeder Entscheidung zu überprüfen sind
- Die Höhe der in den letzten fünfzehn Jahren bereits genutzten Freibeträge, die den verbleibenden steuerlichen Spielraum bestimmt
- Die Relevanz einer Teilung des Eigentums (Schenkung des Nießbrauchs mit Vorbehalt des Eigentums), deren steuerliche Bewertung mit dem Alter des Schenkers variiert
- Die Auswirkungen des Verkaufs auf die Berechtigung zu Sozialleistungen, insbesondere der ASH (Sozialhilfe für die Unterbringung), die die Ressourcen und das Vermögen des Antragstellers berücksichtigt
Die verfügbaren Daten erlauben es nicht, ein universelles optimales Alter festzulegen. Die Antwort hängt von der Höhe des Vermögens, der Anzahl der Erben und der bereits eingegangenen Übertragungsstrategie ab.
Verkauf unter Druck nach 80 Jahren: Warum der Preis sinkt
Das Immobilienbarometer 2024 des Conseil supérieur du notariat dokumentiert ein Phänomen, das Fachleute seit mehreren Jahren beobachten: Späte Verkäufe, die mit Abhängigkeit verbunden sind, werden schlechter verhandelt. Mehrere Faktoren erklären diesen Preisnachlass.
Die Immobilie wurde in den letzten Jahren oft wenig gepflegt. Renovierungsarbeiten oder Anpassungen an Normen (Elektrik, Isolierung) wurden nicht durchgeführt. Der Käufer berücksichtigt diese Kosten in seiner Verhandlung. Der Verkäufer oder seine Familie hat weder die Zeit noch die Mittel, die Immobilie vor dem Verkauf in einen guten Zustand zu versetzen.
Die Verkaufsfrist ist eingeschränkt. Ein Einzug in ein EHPAD verursacht sofortige Kosten (die monatlichen Eigenanteile übersteigen oft mehrere tausend Euro). Die Familie akzeptiert Angebote unter dem geschätzten Preis, um die Transaktion schnell abzuschließen. Dringend zu verkaufen, reduziert mechanisch die Verhandlungsmacht des Verkäufers.
Die Rentenreform verschiebt auch den Immobilienzeitplan
Das Gesetz vom 14. April 2023 zur Rentenreform hat indirekte Auswirkungen auf den Markt. Die Drees beobachtet, dass die tatsächlich verzögerten Abgänge und längere Karrieren den Zeitpunkt verändern, an dem Eigentümer erwägen, ihre Hauptwohnung zu verkaufen. Der Liquiditätsbedarf verschiebt sich, aber das Risiko der Abhängigkeit sinkt nicht im gleichen Maße.
Alternativen zum vollständigen Verkauf: Leibrente und Teilung
Der klassische Verkauf ist nicht die einzige Option. Zwei Mechanismen ermöglichen es, sein Eigentum zu monetarisieren und gleichzeitig ein Nutzungsrecht zu behalten.
- Die belegte Leibrente bietet ein Kapital (bei Vertragsunterzeichnung gezahlt) und eine monatliche Leibrente, während sie dem Verkäufer erlaubt, in seiner Wohnung zu bleiben. Die Höhe des Kapitals und der Rente hängt vom Alter des Verkäufers und dem Wert der Immobilie ab. Dieses Modell erfreut sich laut den Fachleuten der Branche zunehmender Beliebtheit bei Senioren
- Die Schenkung mit Vorbehalt des Nießbrauchs ermöglicht es, das Eigentum an die Kinder zu übertragen und gleichzeitig das Recht zu behalten, die Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten. Der Wert des Nießbrauchs sinkt mit dem Alter des Schenkers, was die Transaktion steuerlich vorteilhafter macht, wenn sie vor dem 80. Lebensjahr erfolgt
- Der Teilverkauf, der von einigen Anbietern angeboten wird, besteht darin, einen Teil der Immobilie (häufig zwischen 10 und 30 %) gegen sofortiges Kapital zu verkaufen, ohne umziehen zu müssen. Die Kosten und Rückkaufbedingungen variieren je nach Vertrag und verdienen eine sorgfältige Prüfung
Diese Lösungen sind jedoch nicht für alle Profile geeignet. Ein spät unterzeichneter Leibrentenvertrag generiert ein höheres Kapital, aber eine höhere Rente, die der Käufer zahlen muss, was die Anzahl potenzieller Käufer verringert. Die Teilung verliert nach 80 Jahren an steuerlichem Interesse, da der Wert des zurückbehaltenen Nießbrauchs sehr gering wird.
Die Entscheidung, sein Haus vor 80 Jahren zu verkaufen, beschränkt sich nicht auf eine steuerliche Berechnung. Sie betrifft den Zugang zu Krediten, die Fähigkeit, einen ruhigen Wohnungsübergang zu steuern, und den Handlungsspielraum für eine gute Übertragung. Jedes zusätzliche Jahr nach 75 Jahren reduziert die Anzahl der verfügbaren Hebel, sei es der Zwischenkredit, die steuerlichen Freibeträge oder der erzielte Verkaufspreis.