De vraag om zijn hoofdverblijf te verkopen doet zich zelden uit keuze voor op 80-jarige leeftijd. Het komt meestal voort uit de druk van een gezondheidsprobleem, een behoefte aan liquiditeiten of een opname in een gespecialiseerde instelling. De Hoge Raad van Notarissen meldt in zijn Vastgoedbarometer 2024 een aanzienlijke stijging van de verkopen van hoofdverblijven door verkopers ouder dan 80 jaar, gemotiveerd door een plaatsing in een EHPAD.
Deze late verkopen, die in urgentie plaatsvinden, worden regelmatig tegen een prijs onder de marktwaarde gedaan.
Lees ook : DIY-tips en inspiratie om uw huis gemakkelijk en goedkoop te verfraaien
Banklening na 75 jaar: een sluitstuk dat de situatie verandert
De toegang tot krediet sluit geleidelijk na 75 jaar. Verschillende grote bancaire netwerken, waaronder Crédit Mutuel, erkennen in hun interne tabellen een duidelijke verstrenging van de toekenning van leningen boven deze leeftijd, zelfs met een hypotheek op het hoofdverblijf.
Deze vergrendeling heeft een directe consequentie: een eigenaar die wil verkopen om een meer geschikte woning aan te kopen (één verdieping, servicewoningen) kan niet meer rekenen op een overbruggingskrediet. De operatie moet volledig met eigen middelen worden uitgevoerd, wat betekent dat eerst verkocht moet worden, en daarna gezocht, met het risico van een overgangsperiode in tijdelijke huur.
Ook interessant : Moet je de elektriciteit uitschakelen voor de oplevering? De belangrijkste punten om te weten
Verkopen voor 75-80 jaar, wanneer het overbruggingskrediet nog toegankelijk is, maakt het mogelijk om de overgang zonder druk te beheren. De mogelijkheid om zijn huis voor of na 80 jaar te verkopen met Immotive verdient het om te worden geëvalueerd, rekening houdend met deze bancaire kalender, niet alleen met fiscale overwegingen.
Verkoop van een huis en erfbelasting: wat de fiscale timing echt verandert
Het hoofdverblijf profiteert van een totale vrijstelling van meerwaarde bij verkoop, ongeacht de leeftijd van de verkoper. Dit punt verandert niet. Daarentegen valt de opbrengst van de verkoop in het belastbare vermogen bij overlijden. Als de verkregen liquiditeiten niet worden gebruikt of overgedragen voor het overlijden, zullen ze onderworpen zijn aan erfbelasting.
Hier komt de timing in het spel. Vroeg verkopen maakt het mogelijk om schenkingen te doen tijdens leven, gebruikmakend van de vrijstellingen die elke vijftien jaar vernieuwd worden. Schenkingen gedaan voor 80 jaar geven recht op het verlaagde tarief voor de leeftijd van de schenker, dat verdwijnt boven deze drempel voor bepaalde soorten overdrachten.
Punten om te controleren met een notaris voor elke beslissing
- Het bedrag van de vrijstellingen die in de afgelopen vijftien jaar al zijn gebruikt, wat de resterende fiscale speelruimte bepaalt
- De relevantie van een splitsing van eigendom (schenking van de blote eigendom met voorbehoud van vruchtgebruik), waarvan de fiscale waardering evolueert met de leeftijd van de schenker
- De impact van de verkoop op de geschiktheid voor sociale hulp, met name de ASH (sociale hulp voor huisvesting), die rekening houdt met de middelen en het vermogen van de aanvrager
De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om een universele optimale leeftijd vast te stellen. Het antwoord hangt af van de omvang van het vermogen, het aantal erfgenamen en de reeds ingezette overdrachtsstrategie.
Verkoop onder druk na 80 jaar: waarom de prijs daalt
De Vastgoedbarometer 2024 van de Hoge Raad van Notarissen documenteert een fenomeen dat professionals al jaren waarnemen: late verkopen gerelateerd aan afhankelijkheid worden slechter onderhandeld. Verschillende factoren verklaren deze korting.
Het goed is vaak slecht onderhouden in de laatste jaren. Renovaties of aanpassingen aan de normen (elektriciteit, isolatie) zijn niet uitgevoerd. De koper neemt deze kosten mee in zijn onderhandeling. De verkoper, of zijn familie, heeft noch de tijd, noch de middelen om het goed in staat van verkoop te brengen.
De verkooptermijn is beperkt. Een opname in een EHPAD genereert onmiddellijke kosten (de maandelijkse eigen bijdrage overschrijdt vaak enkele duizenden euro’s). De familie accepteert aanbiedingen onder de geschatte prijs om de operatie snel af te ronden. Verkopen in urgentie vermindert mechanisch de onderhandelingskracht van de verkoper.
De pensioenreform verschuift ook de vastgoedkalender
De wet van 14 april 2023 betreffende de pensioenreform heeft een indirect effect op de markt. De Drees observeert dat de daadwerkelijk vertraagde vertrekken en de langere carrières het moment wijzigen waarop eigenaren overwegen hun hoofdverblijf te verkopen. De behoefte aan liquiditeiten verschuift, maar het risico van afhankelijkheid neemt niet in hetzelfde tempo af.
Alternatieven voor totale verkoop: viager en splitsing
De klassieke verkoop is niet de enige optie. Twee mechanismen maken het mogelijk om zijn goed te gelde te maken terwijl men een gebruiksrecht behoudt.
- Viager bezet biedt een bouquet (kapitaal dat bij de ondertekening wordt betaald) en een maandelijkse viager, terwijl het de verkoper toestaat in zijn woning te blijven. Het bedrag van het bouquet en de rente hangt af van de leeftijd van de verkoper en de waarde van het goed. Dit systeem spreekt steeds meer senioren aan volgens professionals in de sector
- Schenking met voorbehoud van vruchtgebruik maakt het mogelijk de blote eigendom aan de kinderen over te dragen terwijl men het recht behoudt om in het goed te wonen of het te verhuren. De waarde van het vruchtgebruik neemt af met de leeftijd van de schenker, wat de operatie fiscaal voordeliger maakt als deze voor 80 jaar wordt uitgevoerd
- De gedeeltelijke verkoop, aangeboden door sommige operators, houdt in dat een fractie van het goed (vaak tussen 10 en 30%) wordt overgedragen in ruil voor een onmiddellijke kapitaal, zonder verhuizing. De kosten en voorwaarden voor terugkoop variëren afhankelijk van de contracten en verdienen een zorgvuldige lezing
Deze oplossingen zijn echter niet geschikt voor alle profielen. Een viager dat laat wordt ondertekend genereert een hoger bouquet maar een hogere rente die betaald moet worden door de koper, wat het aantal potentiële kopers vermindert. De splitsing verliest aan fiscale interesse na 80 jaar, aangezien de waarde van het behouden vruchtgebruik zeer laag wordt.
De beslissing om zijn huis voor 80 jaar te verkopen, is niet alleen een fiscale berekening. Het beïnvloedt de toegang tot krediet, de mogelijkheid om een rustige residentiële overgang te beheren en de speelruimte om onder goede voorwaarden over te dragen. Elk extra jaar na 75 jaar vermindert het aantal beschikbare hefboommechanismen, of het nu gaat om het overbruggingskrediet, de fiscale vrijstellingen of de verkregen verkoopprijs.