Wenn man eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, ist der erste Reflex, drei oder vier Immobilienportale gleichzeitig zu öffnen. Nach ein paar Tagen sammeln sich die Tabs, die Duplikate ebenfalls, und man übersieht schließlich Anzeigen, die auf einer Seite veröffentlicht wurden, die man nicht bedacht hat. Das Problem ist nicht der Mangel an Online-Anzeigen, sondern deren Verteilung auf Dutzende von Plattformen, die nicht alle denselben Bestand teilen.
Den Lärm der Immobilienanzeigen mit einer Metasuchmaschine filtern
Auf Le Bon Coin stößt man auf Immobilien von Privatpersonen, die auf SeLoger nicht zu finden sind. Auf Bien’ici findet man Mandate von Agenturen, die nicht auf PAP erscheinen. Manuell mehrere Quellen zu nutzen, kostet Zeit und hinterlässt Lücken. Genau das ist das Problem, das Aggregatoren lösen.
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Tools wie MoteurImmo vergleichen mehrere Portale und fügen Filter hinzu, die man auf den klassischen Seiten nicht findet: Preisübereinstimmung mit dem lokalen Markt, Qualität der Fotos, Verlauf der Veröffentlichung. Eine kürzlich unterbewertete Anzeige zu erkennen wird schneller, wenn man nicht jede Seite einzeln durchsuchen muss.
Man kann auch seine Beobachtungen auf immoradar.fr zentralisieren, das die Anzeigen mehrerer Quellen bündelt, um einen konsolidierten Überblick über den Markt zu bieten. Die Idee ist die gleiche: den Lärm zu reduzieren, um sich auf die Immobilien zu konzentrieren, die tatsächlich den eigenen Suchkriterien entsprechen.
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DPE und Klimagesetz: Was die Immobilienanzeigen offenbaren (oder verbergen)
Seit den neuen Etappen des Klimaschutz- und Resilienzgesetzes müssen Verkaufsanzeigen das Energieeffizienz-Diagnosezertifikat anzeigen. Aber die Anzeige eines Buchstabens reicht nicht aus, um die tatsächlichen finanziellen Auswirkungen der Immobilie zu messen.
Eine Wohnung mit der Klassifizierung F oder G kann zum angegebenen Preis attraktiv erscheinen. In Wirklichkeit belastet das schrittweise Verbot der Vermietung von energetisch ineffizienten Immobilien den Wiederverkauf und jedes Mietprojekt. Wenn man eine Investition anstrebt, sollte man die Kosten für energetische Sanierungen bereits vor der Besichtigung einschätzen.
Konkrett überprüfen wir in einer Anzeige, bevor wir zum Telefon greifen:
- Die angegebene DPE-Klasse und gegebenenfalls der Hinweis auf ein durchgeführtes Energieaudit, das für die energieintensivsten Immobilien obligatorisch ist
- Das Vorhandensein einer Schätzung der erforderlichen Normen, die einige Anzeigen bereits unter dem Einfluss der Leitfäden der Ademe integrieren
- Die Übereinstimmung zwischen dem Verkaufspreis und der Energieklasse: Eine Immobilie der Klasse D zum gleichen Preis wie eine Immobilie der Klasse F im gleichen Viertel verdient besondere Aufmerksamkeit
Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren, aber mehrere Immobilienjäger stellen fest, dass gut bewertete Immobilien in DPE schneller verkauft werden, was einen Knappheitseffekt auf die gefragtesten Anzeigen erzeugt.
Den angezeigten Preis mit öffentlichen Datenbanken überprüfen
Ein Angebots Preis ist kein Marktpreis. Es ist ein Verkäuferpreis, der oft durch die Bindung an die Immobilie oder durch eine optimistische Schätzung der Agentur aufgebläht ist. Um zu wissen, ob eine Anzeige einen Besuch wert ist, vergleicht man sie mit den tatsächlichen Transaktionen.
Die DVF-Datenbank (Demandes de Valeurs Foncières) erfasst die von Notaren registrierten Verkäufe und bleibt kostenlos zugänglich. Dort findet man den genauen gezahlten Preis, die Fläche, die Adresse. Durch den Abgleich dieser Daten mit der Anzeige erkennt man in wenigen Minuten, ob der geforderte Preis mit dem Markt des Viertels übereinstimmt.
Die Patrim-Datenbank, die über den persönlichen Bereich auf impots.gouv.fr zugänglich ist, bietet einen ähnlichen Zugang mit einer Suchoberfläche nach geografischem Gebiet. Den Preis pro Quadratmeter der letzten Verkäufe in derselben Straße zu vergleichen, bietet einen konkreten Verhandlungsspielraum.
Dieser Schritt dauert zehn Minuten pro Anzeige. Bei einem Projekt zum Kauf eines Hauses oder einer Wohnung kann man mehrere Tausend Euro sparen, indem man vermeidet, überbewertete Immobilien zu besichtigen.
Effektive Benachrichtigungen einrichten, um die richtigen Anzeigen nicht zu verpassen
Die Mehrheit der Käufer konfiguriert ihre Benachrichtigungen zu weit gefasst. Drei Städte, vier Arten von Immobilien, eine Preisspanne von fünfzigtausend Euro: Das Ergebnis ist ein überfülltes Postfach und Anzeigen, die man nicht mehr liest.
Eine effektive Benachrichtigung basiert auf strengen Kriterien:
- Eine einzige Stadt oder ein einziger Bezirk pro Benachrichtigung, auch wenn man mehrere separate erstellen muss
- Ein maximaler Preisunterschied von fünfzehn bis zwanzig Prozent um das tatsächliche Budget, nicht mehr
- Ein Mindestflächenkriterium, unter das man nicht geht, um Mikroflächen, die die Ergebnisse verschmutzen, auszuschließen
- Die Aktivierung von Echtzeitbenachrichtigungen anstelle von täglichen Zusammenfassungen, da die gefragtesten Immobilien in weniger als achtundvierzig Stunden weg sind
Auf Portalen wie SeLoger oder Le Bon Coin kann man die Benachrichtigungen nach Anzahl der Zimmer, Etage oder Vorhandensein eines Außenbereichs verfeinern. Auf Aggregatoren ermöglichen die übergreifenden Filter (DPE, Alter der Anzeige, Art des Verkäufers) eine tiefere Suche.
Anzeigen von Privatpersonen oder Anzeigen von Agenturen: Die Suchstrategie anpassen
Die von Privatpersonen auf PAP oder Le Bon Coin verkauften Immobilien erscheinen nicht auf den für Fachleute reservierten Portalen wie SeLoger. Umgekehrt wird ein exklusives Mandat, das einer Agentur anvertraut wird, nur auf den Seiten sichtbar sein, auf denen diese Agentur veröffentlicht.
Nur auf eine Art von Quelle zu suchen, bedeutet, die Hälfte des Marktes zu ignorieren. Privatpersonen setzen manchmal niedrigere Preise fest (keine integrierte Agenturprovision), aber die Qualität der Anzeigen ist ungleichmäßig: verschwommene Fotos, ungefähre Flächenangaben, fehlende DPE.
Die Anzeigen von Agenturen sind in der Regel umfassender, mit überprüften Dokumenten. Der intelligente Kompromiss besteht darin, beide Kanäle parallel zu überwachen, indem man einen Aggregator verwendet, um zu vermeiden, jeden Morgen zwischen sechs Tabs jonglieren zu müssen.
Ein erfolgreicher Immobilienkauf hängt weniger von der Wahl einer einzigen Seite ab, sondern von der Fähigkeit, die Quellen zu kombinieren, die Preise zu überprüfen und schnell zu reagieren. Es gibt Tools, um einen großen Teil dieser Arbeit zu automatisieren. Man muss sie nur mit präzisen Kriterien konfigurieren, die auf das eigene Projekt und die eigene Stadt abgestimmt sind.